L’adoption récente de la loi dite « Anti-Airbnb » par l’Assemblée nationale suscite de nombreuses interrogations parmi les investisseurs immobiliers. Cette législation, visant à encadrer les locations de courte durée et à modifier leur régime fiscal, soulève une question cruciale : est-il encore intéressant de louer un bien sur des plateformes comme Airbnb ? Malgré les changements annoncés, de nombreux experts s’accordent à dire que la rentabilité de ce type d’investissement reste largement préservée. Décryptons ensemble les impacts réels de cette loi.

L’un des points centraux de cette loi concerne la révision de l’abattement fiscal accordé aux loueurs de meublés touristiques sous le régime micro-BIC.
Désormais :
• L’abattement pour les meublés classés passe de 71 % à 50 %.
• Celui pour les meublés non-classés est réduit de 50 % à 30 %.
Cependant, cette mesure cible principalement les particuliers qui louent occasionnellement leur bien en courte durée. Les investisseurs professionnels, eux, privilégient généralement le régime réel, bien plus avantageux fiscalement. Ce régime permet notamment de déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) et de profiter du mécanisme d’amortissement.
Ainsi, pour la majorité des investisseurs, cette modification de la fiscalité aura un impact très limité. Elle pourrait même inciter certains particuliers à abandonner le régime micro-BIC pour adopter le régime réel, sans pour autant renoncer à la location courte durée.

L’aspect le plus structurant de cette loi réside dans les outils mis à disposition des maires pour réguler la location de courte durée.
Ils peuvent désormais :
• Exiger un changement d’usage : Les propriétaires devront obtenir une autorisation pour transformer un logement en local commercial, avec possibilité de refus ou de compensation.
• Fixer des quotas par quartier : Les municipalités pourront limiter le nombre de meublés touristiques dans certaines zones.
• Appliquer les normes de rénovation énergétique : À partir de 2025, les passoires thermiques classées G seront interdites à la location, y compris pour les meublés touristiques. Un délai de 10 ans est accordé aux logements déjà en activité, mais les nouveaux devront immédiatement se conformer à ces exigences.
Ces dispositions visent à préserver l’équilibre entre les locations touristiques et les besoins en logements à long terme, tout en répondant aux enjeux écologiques.

Malgré ces nouvelles contraintes, la rentabilité des locations courtes durées, en particulier sous le régime réel, reste élevée. En effet :
1. Les charges déductibles augmentent avec la réglementation : Les frais liés aux rénovations énergétiques peuvent être amortis, réduisant encore la fiscalité sur les revenus locatifs.
2. La fiscalité sur la revente reste avantageuse : Les biens conservés longtemps bénéficient d’une dégressivité de l’impôt sur les plus-values, jusqu’à une exonération totale après 22 à 30 ans, selon les prélèvements.
3. La demande locative touristique reste forte : Dans les zones attractives, la location courte durée offre des rendements supérieurs à ceux de la location classique.